“Finalmente terminou a assembleia de eleição de síndico. Como não havia ninguém que quisesse assumir o cargo, me candidatei timidamente. Fui eleito por unanimidade. Após as saudações aliviadas, pois alguém estava assumindo o cargo, o ex-síndico me propôs uma reunião, logo no dia seguinte. Encontrei a mesa principal do salão de festas lotada de pastas, entre elas estavam: as pastas mensais com as despesas dos últimos cinco anos; as pastas com os últimos contratos; além de uma pasta com as contas que precisavam ser pagas. Fui informado que a documentação referente aos funcionários estava na administradora. O ex-síndico fez questão de me alertar que o condomínio passa por sérios problemas financeiros, o saldo está negativo, e a conta do banco está negativa há vários meses. E agora?”
Diante dessa situação bastante comum no relato dos síndicos, são recomendadas como medidas iniciais as seguintes ações se o saldo está negativo, visando à redução das despesas:
1. Revisão dos contratos de serviços e fornecimento de materiais
Reúna todos os contratos vigentes, por exemplo: elevadores; bombas; interfones; CFTV; serviços terceirizados, tais como: portaria, limpeza, vigilância; fornecimento de materiais de limpeza, e verifique as condições que foram estabelecidas, datas de vencimentos e critério de reajuste. Consulte no mercado pelo menos mais três empresas e compare com as contratadas pelo condomínio. Caso haja divergência de preços, será uma ótima oportunidade para se estabelecer uma nova negociação mais favorável para o condomínio. É importante que a qualidade dos serviços e materiais seja mantida;
2. Controle do consumo de água
Para que haja redução e controle do consumo de água, podem-se adotar as ações abaixo:
a. Vistoriar toda área comum e privativa, providenciando os reparos dos vazamentos. Estudos realizados em Salvador, por Antonio Mendes Dantas e Luiz Roberto Santos Moraes, demonstram que do total dos vazamentos, 58% correspondem aos apartamentos. Aqueles localizados na área comum estão distribuídos da seguinte forma: 29,03% situam-se depois do registro e antes do reservatório; 54,84% estão no reservatório inferior; 12,90% estão nos reservatórios superiores; e apenas 3,23% nos vasos sanitários do salão de festas. Quando identificado qualquer tipo de problema nas unidades, como vazamento do vaso sanitário ou torneira pingando, deve-se trocar imediatamente as peças que estão com problema. O valor delas será lançado no próximo boleto da unidade;
b. Impedir que os faxineiros utilizem as máquinas de lavar piso como vassoura;
c. Encaminhar aos moradores, periodicamente, circulares solicitando que colaborem utilizando a água de forma racional, sem desperdício. Essas informações também deverão ser disponibilizadas para as secretárias do lar, em função do grande período que passam no condomínio;
d. Substituir torneiras e o sistema de acionamento do interior dos vasos sanitários (caixa acoplada) na área comum e nas unidades. Hoje já existe um sistema chamado universal que possui duplo comando, possibilitando a redução de 50% no consumo de água;
e. Implantar nas torneiras da área comum redutores de vazão. Incentivar os moradores a colocarem também esses redutores nas torneiras e chuveiros dos apartamentos;
f. Outras medidas podem ser implantadas tais como: reuso de água da chuva e medição individualizada de água.
3. Avaliação do quadro de colaboradores
Esse item precisa ser visto com muita cautela, para não causar tumulto entre os funcionários. Deve-se verificar se o número disponível está adequado e se há muitas horas extras. Caso o número de horas extras seja elevado, verifique sua real necessidade, pois poderá ocorrer camaradagem por parte do zelador na liberação de horas extras. O corte das horas excessivas deve seguir o que está estabelecido na Súmula 291 – Supressão de horas extras: “A supressão pelo empregador, do serviço suplementar prestado com habitualidade, durante pelo menos um ano, assegura ao empregado o direito à indenização correspondente ao valor de um mês das horas suprimidas para cada ano ou fração igual ou superior a seis meses de prestação de serviço acima da jornada normal. O cálculo observará a média das horas suplementares efetivamente trabalhadas nos últimos 12 meses, multiplicada pelo valor da hora extra do dia da supressão.”;
4. Controlar mensalmente o orçamento previsto e o realizado
– Essa ação será de grande auxílio no posicionamento dos objetivos.
Administrar o condomínio como uma empresa, adotando medidas de austeridade relacionadas ao saldo negativo, possibilitará rapidamente o equilíbrio financeiro.