O momento de retração econômica do país tende a dificultar a continuação do pagamento de parcelas, em casos de financiamento de imóveis. Isso não significa, porém, que não existam opções para auxiliar os compradores em momentos de dificuldade financeira. Os bancos oferecem opções de refinanciamento aos clientes, na tentativa de evitar que percam o imóvel, conforme prevê o modelo de garantia de alienação fiduciária.

Em teoria, o cliente já é inadimplente no dia seguinte ao vencimento da parcela. Por lei, são os bancos que estipulam em contrato qual é o prazo para que o devedor se torne inadimplente (o devedor que não cumpre os pagamentos). A maioria dos bancos dá um prazo de 60 dias – que, em geral, coincide com o vencimento da terceira parcela.

Até essa data, determinada em contrato, os bancos buscam entrar em contato com os clientes na intenção de regularizar ou de propor opções de renegociação, emitindo avisos de cobranças por meio de ligações, cartas e e-mails. Após esse período, a instituição pode dar início ao processo de retomada do bem, que inicia com uma intimação feita pelo Registro de Imóveis.

Intimado, o mutuário tem uma prazo de 15 dias para quitar o valor em atraso ou renegociar a dívida com o banco e, caso isso não ocorra, o banco deve recolher as taxas e impostos e requerer a consolidação da troca do imóvel para o nome do banco.

Leilão

Trinta dias após a data da averbação, o banco deverá promover leilão – efetuado por leiloeiros oficiais contratados pela instituição – para a alienação do imóvel. Um primeiro leilão é feito e, caso o maior lance for menor que o valor do imóvel, será realizado um segundo.

Neste, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. Se isso acontecer, o mutuário recebe a importância que sobrar – valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, despesas e encargos de que tratam. Caso contrário, o cliente não receberá valor algum.

Se respeitados os prazos mínimos dos procedimentos, a retomada do imóvel pelo banco pode ocorrer em 180 dias do início do atraso pelo mutuário/comprador. Antes da Lei 13.097/2015, de janeiro do ano passado, esse processo demorava anos até ser concluído.

O mais indicado, contudo, é que o cliente não espere ficar inadimplente para procurar sua instituição financeira. Os bancos estão abertos a renegociações, mesmo antes de atrasos no pagamento das parcelas.