Tecnologias inovadoras entregues por construtoras resultam na dificuldade em buscar por manutenção e assistência.

O anúncio na TV mostra um condomínio que mais parece um retrato futurista, com tecnologia de ponta nos equipamentos e a ideia do conforto levada ao extremo. Parece um sonho, não? Mas depois da entrega do empreendimento esses aparatos logo começam a apresentar defeitos, e a manutenção surge como um grande problema para os moradores e principalmente para os síndicos responsáveis pela gestão do edifício. Isso porque algumas inovações não são consolidadas no mercado, o que resulta na falta de demanda para reposição de peças e ausência de assistências técnicas especializadas.

Com a intensa concorrência no setor imobiliário, os empreendimentos cada vez mais são entregues com tecnologias diferenciadas para atrair os clientes, mas muitas delas não são testadas o suficiente. As soluções são inovadoras, mas e no dia a dia dos condomínios, que envolve a rotina de inúmeras pessoas e sua diversidade de situações? Nesse contexto, mostra-se de extrema importância a necessidade de projetos bem estruturados, que incluam saídas frente às adversidades. Afinal, o bem-estar dos moradores deve ser levado muito a sério.

O “sumiço” dos equipamentos do mercado

Não é preciso ir muito longe para encontrar contratempos relacionados a novas tecnologias. Apenas na Grande Florianópolis, vários síndicos relataram a dificuldade em solucionar problemas do tipo. Entre eles, Rogério Freitas e Edgar Francis, que atuam como profissionais há anos em vários condomínios da capital catarinense. Eles contaram que os principais transtornos são com equipamentos que acabam saindo de série – e encontrar peças para reposição se torna uma epopeia -, além da falta de assistências técnicas especializadas.

“A situação mais comum é com equipamentos descontinuados. Em uma ocasião, tive que repor uma peça de uma caldeira, o trocador de calor. Mas ao consultar o fabricante, descobri que o modelo da caldeira tinha sido descontinuado. Por sorte, o fabricante terceirizava a produção da peça, mas mesmo assim o condomínio ficou três meses sem água quente até ela ser produzida”, relatou Rogério, ao destacar que o custo da peça ainda saiu pelo triplo do valor de mercado.

Um caso parecido ocorreu com o síndico Edgar. Segundo ele, um elevador foi disponibilizado aos moradores em um condomínio de três andares. A empresa escolhida para a implantação, no entanto, era pequena e encerrou as atividades logo após a entrega do empreendimento e ainda no período da garantia. “Sem peças e sem a quem recorrer, as manutenções se tornaram caríssimas, pois cada peça que estraga ou é danificada precisa ser fabricada em serralherias e tornearias da cidade, elevando o custo de manutenção”.

Síndico Edgar Francis: empresa fornecedora do elevador encerrou as atividades logo após a entrega do empreendimento Anésio Knoth, é síndico de um edifício entregue há 10 anos e há quase cinco tem problemas com peças de reposição.

O elevador também se mostrou um grande problema para Anésio Knoth, síndico de um edifício no bairro Campinas, em São José. O equipamento começou a apresentar falhas pouco tempo após o fim da garantia da construtora. O condomínio, que conta com 11 andares mais a cobertura, foi entregue há 10 anos e há quase cinco a mesma peça é danificada com frequência. Como o modelo do elevador não é comum, o aparato custa cerca de R$ 10 mil. “O grande problema é que algumas construtoras aproveitam as pontas de estoque, muitas vezes de linhas que já estão saindo de fabricação”, pontuou Anésio.

Descontrole automático

O problema mais grave relatado pelo síndico Rogério, por sua vez, foi em um condomínio entregue com um sistema automático computadorizado, que controla toda a iluminação e equipamentos elétricos. Ou seja, o aparato comanda o funcionamento das luzes nas áreas comuns, bombas de recalque, portões de veículos, níveis de combustível da caldeira e da água dos reservatórios, entre outros sistemas importantes do edifício.
Até aí, tudo bem, certo? A grande questão, entretanto, é que o edifício é de 2007, e como a tecnologia avança de maneira frenética, o sistema logo ficou obsoleto. “O condomínio foi obrigado a fazer um investimento de cerca de R$ 18 mil para um novo componente que serviria como uma nova controladora”, contou Rogério. Segundo ele, foi cogitado fazer a migração para uma plataforma convencional, em que cada componente teria seu controle independente, mas o custo mostrou-se totalmente inviável.

Com isso, todo o operacional da edificação ficou refém de uma tecnologia que já não funcionava. E embora um novo sistema tenha sido implantado por uma empresa contratada, o condomínio precisa pagar mensalmente o valor de R$ 540 para taxa de manutenção. “A situação está longe de ter uma solução”, lamentou o síndico, ao contar que falta apoio da construtora e da empresa que forneceu o sistema.

Para minimizar o transtorno, a solução encontrada foi ajustar um termo de conduta entre o condomínio e a empresa de automação, determinando o funcionamento correto de cada componente do sistema. “Porém, de tempos em tempos temos uma nova surpresa, quando é preciso substituir peças. Isso porque a maioria das peças de reposição é de fornecimento exclusivo dessa mesma empresa”, disse o síndico, ao exemplificar o problema: um simples controle de portões custa R$ 220.“O controle não tem nada de especial. Simplesmente possui quatro botões, e um deles serve para comandar a abertura do portão. Este caso é o mais grave que tenho com implementação de sistemas em condomínios”.

De quem é a responsabilidade?

Quando surge uma adversidade, a primeira pergunta que surge é: a quem devo recorrer? O advogado especialista em direito condominial Luiz Cláudio Rosa, então, esclarece: “a construtora deve dar suporte ao condomínio. Em regra, existe a garantia contratual de cinco anos, mas dependendo do caso, essa garantia é estendida para até 20 anos, em decorrência de vícios redibitórios, aqueles ocultos”, explica Luiz Cláudio, ao observar que têm sido comuns os problemas com novas tecnologias nos edifícios.

O apoio das construtoras – ou melhor, a falta dele –, no entanto, é um ponto destacado pelos síndicos. Segundo Edgar, as construtoras dão apoio durante a garantia, mas se esquivam do problema e encaminham o síndico ao fornecedor ou fabricante quando é constatado o problema. “É importante que quando uma construtora ofereça determinada solução em um empreendimento, tenha consciência que está comprometida com o sucesso desta tecnologia não só para trazer conforto, mas também encantar o cliente até o fim”, completa Rogério.

Frente a essa situação, o advogado Luiz Cláudio orienta os passos a serem seguidos, sendo o primeiro deles buscar orientação sobre o equipamento que apresentou falhas no Manual do Condomínio, elaborado de acordo com a NBR 14037 – Diretrizes para Elaboração de Manuais de Uso, Operação e Manutenção das Edificações. Segundo ele, é dever da construtora fornecer esse documento na entrega do empreendimento, onde são descritos os equipamentos e suas garantias, assim como o contato dos fornecedores. O condomínio deve ter um cuidado especial com esse documento, que muitas vezes se perde na troca de gestores.“Infelizmente, um pedido de cópia ou segunda via do manual depende da disponibilidade da construtora. O dever é o de entregar ao administrador do condomínio, sendo deste, por sua vez, o dever de zelar por toda documentação recebida, sob as penas da lei”, destaca o advogado.

Caso o contratempo não seja resolvido com o fabricante ou o fornecedor, a área técnica da construtora deve ser acionada, instrui Luiz Cláudio. “Insta salientar que,na falta do documento, impossibilitando o conserto, o condomínio está albergado pelo CDC (Código de Defesa do Consumidor), ou seja, o fabricante, construtor, distribuidor e comerciante respondem solidariamente pelos vícios e danos, independentemente de culpa”,explica o advogado, ao observar que um profissional da área jurídica pode ser acionado caso haja dúvidas sobre as responsabilidades dos envolvidos em determinada situação.

O lado das construtoras

Assim como Luiz Cláudio, o vice-presidente de Tecnologia, Qualidade e Habitação do Sinduscon (Sindicato da Indústria de Construção Civil) da Grande Florianópolis, Marco Aurélio Alberton, também destaca essas mesmas etapas a serem seguidas em casos de contratempos. Ele ainda concorda que, ao incorporar uma nova tecnologia, a construtora deve ter o compromisso de buscar fornecedores com demanda de assistência técnica, a fim de permitir que os condomínios estabeleçam contratos de manutenção preventiva.

Marco Aurélio, no entanto, admite que o processo construtivo muitas vezes não acompanha a evolução das tecnologias. Segundo ele, “decorre um tempo” o estudo para incorporar as inovações nas obras, mensurá-las em orçamento, vender ao cliente final e instalá-las. “Algumas vezes, essa brecha de tempo permite o aparecimento de atualizações no processo tecnológico, além de muitos fornecedores não manterem estoque dos materiais utilizados”, comenta o vice-presidente, ao frisar a importância de um projeto que preveja sistemas modulares, em que possam ser instaladas versões básicas e alimentá-las com atualizações.

Marco Aurélio Alberton, vice-presidente de Tecnologia, Qualidade e Habitação do Sinduscon.

A orientação aos síndicos é sempre acionar o fornecedor oficial e estabelecer uma interação que permita ajustes ao longo do tempo. “Muitas vezes, verificamos condomínios que não contratam as empresas para as devidas manutenções, ou contratam empresas sem qualificação, que permitem que o sistema fique obsoleto, uma vez que não faz o devido acompanhamento”, diz, ao citar que as manutenções devem respeitar as determinações da NBR 5674 –Manutenção de Edificações – Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção, que trazem responsabilidades também aos condomínios.

As soluções dos síndicos

Caso o fornecedor oficial já não exista, como foi o caso da empresa que disponibilizou o elevador em um dos condomínios em que atua Edgar, o síndico aconselha: “minha sugestão é que procurem vários profissionais no mercado, em busca sempre de uma segunda opinião. É comum aparecerem aventureiros com soluções milagrosas, principalmente se são muito mais caras ou mais baratas que as demais. Os serviços hoje já são praticamente commodities e não existe milagre, por isso fujam dos orçamentos fora da curva normal”.

O síndico Anésio, por sua vez, contou que o condomínio optou por adotar uma seguradora, com franquia de R$ 3 mil. Além disso, há um contrato mensal com a fabricante do elevador para manutenção preventiva, pelo valor de R$ 400 – quando há necessidade de substituição de peça, no entanto, o custo é cobrado à parte. “Não tem o que fazer, porque substituir o elevador custa mais de R$ 100 mil”, lamenta.

Embora os síndicos tenham encontrado suas soluções para minimizar os problemas, fica a insatisfação quanto à necessidade de mais suporte para resolução dos contratempos. “Sei e entendo que o pioneirismo é um conceito que vende bem, mas estamos falando de onde as pessoas irão viver, e os tropeços podem ser desastrosos. Deve-se recorrer aos envolvidos, procurando comprometê-los com a solução do problema”, finaliza Rogério.