Atualmente, um tema que gera grande polêmica no âmbito condominial é a utilização das áreas de lazer por condôminos inadimplentes. O Código Civil (CC) estabelece que o condômino que não paga em dia sua quota-parte nas despesas condominiais, além de ter de pagá-la com os encargos legais (Art. 1.336, § 1º., CC), pode ser proibido de participar e votar em assembleias gerais do condomínio (Art. 1.335, III, CC). Entretanto, levanta-se o questionamento: Poderia o condômino inadimplente ser proibido de utilizar as áreas de lazer do condomínio como punição adicional ao seu comportamento irregular? Segundo decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ/SP), a resposta é positiva.
Na Apelação Cível n. 516.142-0, do TJSP, um condomínio proibiu um condômino inadimplente de usufruir das áreas de lazer do condomínio que geravam despesas para os condôminos, que consistiam em sauna, salão de festas, quadra esportiva e churrasqueira. E, considerando que referida proibição havia sido imposta por meio de assembleia geral, o condômino inadimplente propôs Ação Anulatória de Assembleia Geral. Todavia, a 3ª. Câmara Cível do TJSP decidiu que não há qualquer ilegalidade naquela decisão assemblear, desde que não alcance serviços essenciais. Pela fundamentação do acórdão, a restrição do inadimplente em participar de assembleias, prevista no Art. 1.335, III, CC, pode ser ampliada pela assembleia geral e que, além disso, é intolerável o uso das áreas de lazer pelo condômino inadimplente à custa daqueles que pagam em dia as quotas condominiais.
Referida decisão reflete o posicionamento doutrinário defendido por especialistas e, essa corrente se fundamenta no fato de que existem serviços essenciais e não essenciais em um condomínio e, enquanto os primeiros não podem ser interrompidos em nenhuma hipótese, os últimos podem desde que haja motivo justo e relevante.
Assim, admitindo-se a possibilidade jurídica de se proibir o condômino inadimplente de utilizar serviços não essenciais do condomínio, como salão de festas ou churrasqueira, três cuidados básicos devem ser observados: a) previsão para a proibição na Convenção do Condomínio (Art. 1.334, IV, CC); b) jamais proibir o condômino inadimplente de usar serviços essenciais ou inerentes ao seu imóvel (água, gás, elevador, interfone, vaga da garagem, acesso à unidade, etc.); e c) extremo cuidado ao chamar atenção do condômino inadimplente.
Por fim, a decisão do TJSP poderá contribuir para que os condomínios tenham mais uma ferramenta de combate à inadimplência.
Maurício dos Santos Vieira, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-Londrina
Fonte: Folha de Londrina
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