Entenda melhor o que diz a Lei do Inquilinato sobre o seguro fiança, quais as suas regras e as principais mudanças que a SUSEP fez para garantir mais direitos e transparência para o locatário na hora da contratação!
Por Catarina Anderáos
O aluguel de um imóvel sempre envolve duas partes: o locador (proprietário) e o locatário (inquilino). O dono do imóvel tem um alto risco de perder dinheiro caso quem o alugue não possa arcar com o custo do aluguel.
Por isso, é exigido que o inquilino apresente uma garantia locatícia que, como o nome já diz, garante que o pagamento será feito em caso de inadimplência.
Neste artigo, você entenderá sobre a Lei do Inquilinato e o seguro fiança, uma garantia muito usada no mercado imobiliário.
Entenda o que é o seguro fiança, quais as suas vantagens, desvantagens e as principais mudanças nas normas feitas em 2019!
O que é o seguro fiança?
Seguro fiança é uma modalidade de garantia locatícia, um valor pago mensalmente pelo locatário para garantir que o locador não terá prejuízo em caso de inadimplência.
Uma seguradora faz a análise de crédito e, assim que aprovada, o inquilino deve pagar um valor mensal. Caso haja alguma quebra no contrato relacionada aos pagamentos, o valor vai para o dono do imóvel.
Segundo a Circular nº 587, expedida pelo Ministério da Economia/Superintendência de Seguros Privados (SUSEP) do dia 10 de junho de 2019:
“Art. 2º O seguro fiança locatícia destina-se a garantir o pagamento de indenização, ao segurado, pelos prejuízos que venha a sofrer em decorrência do inadimplemento das obrigações contratuais do locatário previstas no contrato de locação do imóvel, de acordo com as coberturas contratadas e limites da apólice.
§ 1º A cobertura de falta de pagamento de aluguéis é a cobertura básica do plano de seguro fiança locatícia, sendo de contratação obrigatória”.
Para que serve o seguro fiança?
O seguro fiança serve para garantir que o locador não tenha prejuízo em caso de inadimplência ou quebra contratual por parte do inquilino. Por outro lado, garante que o locatário possa realizar o aluguel de um imóvel sem a necessidade de um caução ou de um fiador.
A Lei No 8.245, também conhecida como a Lei do Inquilinato, fala sobre as garantias que o locador pode exigir do locatário, sendo elas: caução, fiança, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento e seguro de fiança locatícia. O Art. 37 desta lei proíbe que seja cobrado mais do que uma modalidade de garantia por contrato.
Quais os benefícios do seguro fiança para o inquilino?
O principal benefício é para os locatários que não possuem um fiador ou outro tipo de garantia, necessárias para concretizar o aluguel de um imóvel.
Hoje também é possível incluir outros serviços na cobertura deste tipo de seguro, como o custeio de danos no imóvel, multa por quebra de contrato, taxa de condomínio e IPTU.
Quais as desvantagens do seguro fiança?
A principal desvantagem que podemos citar é que os valores de pagamento do seguro fiança ainda são altos.
Por isso, o recomendável é que se faça orçamento com pelo menos três seguradoras sobre as necessidades reais. Também é preciso lembrar que o valor pago pelo seguro não retorna para o inquilino ao final do contrato.
Qual é o valor do seguro fiança?
Para a apólice mais básica, que cobre apenas a inadimplência do pagamento do aluguel por parte do inquilino, geralmente é cobrado o valor de um aluguel e meio. Caso o locatário queira aumentar a cobertura do plano, será cobrado valor adicional e proporcional às necessidades colocadas.
Se antes o seguro poderia ser pago em três ou quatro parcelas, hoje as grandes seguradoras aceitam pagamento em até 12 vezes. O prêmio e o valor cobrado variam de acordo com a análise de cada perfil.
É obrigatório pagar seguro fiança?
Não é obrigatório. Como visto anteriormente, o seguro fiança é apenas uma, dentre algumas modalidades de garantia locatícia.
Segundo a Lei No 8.245, o locador pode solicitar apenas um tipo de garantia e, embora não defina quem deve pagar, dispõe que é algo que o locador pode exigir do locatário, ou seja, se a responsabilidade é do inquilino, ele é quem deve arcar com a despesa.
O Art. 41 da Lei do Inquilinato diz sobre o seguro fiança que “Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário”.
Quais as mudanças feitas na Lei do Inquilinato em relação ao seguro fiança?
Ainda que a Lei do Inquilinato tenha um artigo que fale sobre o seguro fiança, foi na já citada Circular nº 587 que se estabeleceram algumas regras para melhorar a relação entre locador e locatário quanto ao seguro fiança.
Segundo a circular, o seguro fiança locatício deve respeitar o contrato de aluguel assinado pelas duas partes envolvidas. Isso significa que é preciso estar muito atento e ler com cautela todas as cláusulas do contrato antes de assiná-lo. Agora vamos falar das principais mudanças deste seguro estabelecidas pela SUSEP.
Quanto ao vínculo do corretor de seguros com a imobiliária
Antigamente, as imobiliárias tinham seus próprios corretores de seguro (ou sociedade em empresas que vendiam seguros) e o contrato ficava atrelado a essa condição de contratação do seguro fiança, que configura venda casada.
Hoje é proibido que o corretor tenha qualquer vínculo com a empresa imobiliária. Essa regra foi criada para que haja mais concorrência e para acabar com o monopólio de grandes empresas do ramo.
A seguradora deve ser escolhida em comum acordo entre o proprietário e o inquilino.
Quanto aos prazos e renovações
Antes o prazo para renovação era de 12 meses, o que tornava o processo burocrático para os locadores que tinham contratos mais longos do que um ano.
Hoje, quando o acordo é por tempo determinado (tem uma data de término), o seguro deve seguir o mesmo período de tempo estipulado em contrato. Caso o acerto seja por tempo indeterminado, pode ser renovado a cada 12 meses ou conforme solicitado pelo locatário e locador.
Quanto às comissões
Hoje é obrigatório que o segurador mostre, com transparência, quais as comissões de corretagem estão envolvidas no processo.
Quanto ao encerramento do contrato antes do prazo
O Art. 14 desta circular diz que se ocorrer o término antecipado de um contrato de locação, a apólice deve ser cancelada a partir da mesma data. Ainda cita outras regras:
“ § 1º Exceto no caso de sinistro, o valor do prêmio pago proporcional ao prazo a decorrer deverá ser devolvido ao responsável pelo pagamento do prêmio.
§ 2º Caso segurado e garantido tenham pago parcelas do prêmio, a devolução do prêmio deverá ocorrer de forma proporcional ao prêmio pago por cada uma das partes.
§ 3º Tanto o segurado quanto o garantido poderão comunicar à seguradora o término antecipado do contrato de locação, desde que apresente documento comprobatório” .
A Lei do Inquilinato não aborda profundamente o seguro fiança, por isso a Circular da SUSEP foi um grande avanço para a relação de inquilinos e proprietários. Ainda que haja regras definidas, o principal cuidado deve ser na elaboração do contrato, que tem validade judicial com os acordos firmados.
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