Lei nº 14.405/2022 entrou em vigor dia 13/07 e permite mudança da destinação de edifícios pelo voto de apenas 2/3 dos condôminos
O presidente Jair Bolsonaro sancionou na terça-feira (12/07) o Projeto de Lei 4.000/2021, aprovado pelo Congresso, que permite mudança da destinação de edifício ou de unidade imobiliária pelo voto de dois terços dos condôminos. A Lei nº 14.405, em vigor desde o dia 13/07, alterou o artigo 1351 do Código Civil, que exigia a aprovação unânime para esse tipo de modificação.
A ideia do PL 4.000 de 2021 é facilitar a mudança de destinação para que imóveis comerciais, por exemplo, possam ter seu uso alterados para residenciais.
Essa foi uma demanda que surgiu no contexto da pandemia de covid-19, que reduziu significativamente a procura por imóveis comerciais, especialmente com a expansão do teletrabalho, e aumentou a busca por unidades residenciais. O projeto foi apresentado em 2021 e é de autoria do senador Carlos Portinho (PL-RJ).
“Nesse contexto, a exigência de aprovação unânime requer um grau de harmonização e convergência de vontades que tende a tornar praticamente inviável a tomada de decisão no âmbito condominial”, argumentou a Secretaria-Geral da Presidência da República, em nota para divulgar a sanção da medida.
Especialistas do setor condominial enxergam com otimismo, mas, também, certa cautela, a novidade. Para o advogado João Paulo Rossi Paschoal, isso veio a atender em boa parte aquela discussão que existia sobre a exigência de unanimidade, que era inalcançável.
“Quanto maior o condomínio, quanto mais problemático o relacionamento entre os condôminos, tanto mais provável e difícil alcançar a unanimidade para esses assuntos. Em termos gerais, me parece uma modificação benéfica porque agiliza, facilita certas definições importante no condomínio e não podem ficar reféns dessa votação extremamente difícil de ser alcançada.”
José Henrique Hornung, síndico profissional e CEO da ph3 Solutions, concorda com o advogado e vê como ponto positivo a possibilidade de avançar em decisões que podem beneficiar o condomínio, visto que o quórum era muito engessado.
“Para conseguir unanimidade era quase impossível, de certa forma, inviabilizava muitas benfeitorias e melhorias que os síndicos gostariam de propor e executar. Por esse lado, a nova lei melhora bastante, embora 2/3 também não seja fácil.”
Para Moira de Toledo Bossolani, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, está de pleno acordo com o racional da nova lei.
“A unanimidade é uma tirania imposta. Há movimentos importantes de revitalização de centros urbanos em diversas cidades e é importante viabilizar as alterações. Não dá para sujeitar toda a coletividade a uma situação só porque um discorda”, pontua.
Ela já defende essa ideia de que o quórum poderia ser vencido pelo interesse da maioria, mas dependia de medida judicial e invertia a lógica das coisas. “Esse racional é interessante e somos favoráveis a atualização que a cidade merece ter.”
Mas também há ressalvas e polêmicas que vêm a rebote da nova legislação, principalmente no que tange ao direito de propriedade, previsto na Constituição. Veja mais abaixo.
O advogado João Paulo Rossi Paschoal acredita que a nova lei deve ter aplicação mais restritiva ao que ela se propõe: mudança de destinação de edifício residencial para comercial ou de comercial para residencial.
Mas outras situações poderão aplicar a lei:
• locação de topo de prédio para instalação de antena de telefonia;
• locação de empena cega para publicidade em cidades onde é permitido;
• instalação de restaurantes, lojas e mercadinhos em áreas comuns.
Naturalmente surgirão polêmicas. Por exemplo, como ficará a vontade da minoria de condôminos diante de situações de alteração da destinação de edifício?
Também poderão surgir questões sobre a aplicação extensiva dessa novidade, se agora, por exemplo, para alteração da fachada, se aplicaria 2/3.
Questões redacionais também não são descartadas, como o termo “mudança de destinação de edifício” e não “mudança de destinação do condomínio”.
Por dizer respeito ao direito de propriedade, que é garantido pelo artigo 5º da Constituição, João Paulo Rossi Paschoal não afasta a possibilidade de que essa lei seja alvo de uma ação a respeito da sua constitucionalidade, seja por uma Adin (Ação Direta de Inconstitucionalidade), seja por discussões pontuais em processos.
As comissões especiais de Direito Civil e Direito Condominial da OAB-SP, encaminharam um ofício ao presidente da República antes da sanção da lei, levantando a questão da inconstitucionalidade do então Projeto de Lei.
No entanto, Paschoal lembra que essa discussão sobre quóruns acabava sendo pano de fundo para muitas ações judiciais, principalmente ações anulatórias de assembleias em que se discutia justamente a falta do preenchimento do quórum.
Paschoal destaca uma tendência do legislador, percebida entre outras modificações legislativas de facilitar a obtenção do quórum nas assembleias condominiais. Dois exemplos mais recentes:
• Multipropriedade imobiliária: quando foi aprovada em 2018 o artigo 1358 O, do Código Civil, a instituição da multipropriedade se daria pela deliberação da maioria absoluta dos condôminos.
• Assembleia virtual: Inserção do artigo 1354 A, parágrafo 5, fala sobre a possibilidade dos condôminos, por maioria simples, estabelecerem normas complementares relativas às assembleias eletrônicas no regimento interno do condomínio.
“A gente convive com condomínios com mais de 60 anos. Ainda há convenção que dizem que crianças não podem brincar no térreo, não se pode circular de bermuda. Quóruns que exigem unanimidade dificultam questões de ordem prática”, destaca Moira, VP do Secovi-SP.
Para ela, a nova lei tem muito esse apelo e a entidade entende e apoia essa movimentação que precisa ser feita no sentido de revitalização, retrofit, movimentos de bairros.
“Essa lei vem numa linha de atuação, nessa tendência de olhar o direito de propriedade com esse viés de atendimento do coletivo ainda mais na vida condominial. É um desejo social. O legislativo, que deve reverberar os desejos sociais, construiu essa lei para facilitar essas alterações que atendem coletividade.”
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