A convivência em condomínios tem regras, que precisam ser seguidas por todos para manter um ambiente harmonioso e saudável, principalmente durante a pandemia, quando muitos moradores estão em home office e muitos pequenos, sem aulas presenciais.
As determinações, em especial as de áreas comuns, são definidas pelos próprios moradores, durante as assembleias, e podem resultar em advertências e multas para os condôminos que as infringirem. Mas, como definir o limite entre direitos e deveres quando o assunto são crianças e animais de estimação?
O advogado Ricardo Campelo, membro fundador do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM) e integrante da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil no Paraná (OAB/PR), explica que é preciso observar as regras que constam no Regimento Interno e na Convenção de Condomínio, inclusive quanto aos horários e áreas específicas em que a permanência de animais e crianças é admitida.
Para não haver brigas, é importante ter regras bem definidas. “O melhor modelo é o do estabelecimento de locais e horários, permitindo assim a utilização pelos moradores, mas preservando os direitos daqueles que podem se sentir incomodados”, diz o advogado.
Durante a pandemia do coronavírus, algumas regras novas precisaram ser inclusas nos condomínios, como o fechamento de áreas comuns, que devem sempre seguir as regras das Prefeituras e Estados. “Para decidir algo para além do que os decretos locais estabelecem, o Síndico deve consultar os moradores, preferencialmente em Assembleia, salvo para questões emergenciais”, alerta Campelo.
“Não existe lei impondo a limpeza das áreas comuns, mas é recomendável que se faça. Preferencialmente, por funcionários do condomínio para assegurar a correta higienização. Também é importante haver uso alternado destes locais para se respeitarem as medidas restritivas locais com relação ao número máximo de ocupantes por ambiente.”
O Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB destaca que não existe previsão legal sobre em quais áreas crianças são permitidas ou proibidas de circular. “Na prática, o que acontece é que se procura seguir uma razoabilidade. Em algumas áreas comuns que ofereçam risco, como academias de ginástica, parece justificável proibir a circulação de crianças. A proibição somente se justifica se houver um fundamento válido”, explica.
A lei não exige área de lazer. “Mas essa circunstância de haver muitas crianças deve ser considerada no regramento interno do condomínio, com regras mais permissivas para a ocupação e participação das áreas comuns”, diz o especialista.
A regra esperada deve ser de que o uso pelos moradores, incluindo as crianças, seja feito de maneira que respeite os direitos dos demais condôminos: “A utilização não pode ser feita de modo a gerar ruídos excessivos ou algazarras que causem transtorno demasiado para os moradores, especialmente nos horários de restrição”.
O advogado lembra que morar em condomínio implica necessariamente em tolerar algum nível de incômodo. “Pretender uma atuação muito rigorosa pela administração com relação a barulhos acaba não sendo saudável para a convivência em comunidade”, ressalta.
No entanto, é importante os pais conhecerem as regras sobre horários de restrição de ruídos. “Sabemos que é difícil, mas, na medida do possível, é importante estar mais atento para que estes horários sejam respeitados a fim de preservar a boa convivência com os demais moradores”, diz.
Mesmo que alguns discordem, não se pode proibir animais de estimação nos apartamentos. “Os tribunais brasileiros têm entendido que, mesmo que essa regra seja aprovada na Convenção ou no Regimento, ela seria ilegal, pois acaba por violar o direito de propriedade daquele morador”, explica o advogado.
“Porém, se em algum caso específico o animal apresentar comportamento incompatível com o conforto dos demais condôminos, como latidos excessivos e em horários restritos, aquele morador pode ser penalizado e até mesmo perder o direito de manter o animal em sua residência”, orienta.
Vale lembrar que alguns condomínios obrigam o uso de focinheira nos elevadores e áreas comuns para cães maiores ou de raças consideradas perigosas, conforme a legislação local.
Quando não há consenso, penalidades podem ser aplicadas, seguindo as regras da Convenção e do Regimento. “Não existe um limite, mas é claro que precisam ser razoáveis e, de preferência, progressivas, aumentando a cada reincidência. É preciso também adequar a penalidade conforme a gravidade da infração: atitudes graves podem ser punidas diretamente com multas (se o Regimento assim permitir), enquanto violações leves devem receber, inicialmente, advertências, caso não haja reincidência”, observa Campelo.
Ainda assim, há situações que fogem às regras de convivência e viram caso de polícia. “Quando as condutas apresentam característica de crimes, a administração do condomínio deve comunicar o caso às autoridades policiais. Atos de perturbação de sossego, como barulho excessivo e recorrente, são o principal exemplo, ao lado dos casos de violência doméstica”, aponta.
O especialista em Direito Imobiliário lembra que muitas brigas acabam acontecendo por falta de habilidade das partes na hora de dialogar. “É preciso sempre buscar empatia, tendo-se em mente que todos são moradores do edifício e possuem os mesmos direitos. A forma de realizar uma reclamação é sempre importante, evitando tom agressivo e ataques pessoais.”
Do lado da administração, é importante coletivizar as decisões, ouvindo o Conselho e a Assembleia, “a fim de evitar ordens que pareçam arbitrárias”.
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