Conforme dados do IBGE, as projeções de veículos em circulação indicaram crescimento de 2,3% em 2019 e de 2,6% em 2020. Isso resulta numa demanda maior por abrigos para veículos em condomínios, seja residencial ou comercial.
A partir da edição da Lei n°12.607, de 04.04.2012, que modificou o § 1° do art. 1.331 do Código Civil, está proibida a venda ou locação de garagens situadas em condomínios residenciais ou comerciais, exceto dos edifícios garagens, a pessoas estranhas à vida condominial, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. A omissão da convenção quanto a este tema deve ser interpretada como impedimento à alienação ou locação da vaga de garagem para terceiros que não aos próprios condôminos.
O § 1° do art. 1.331 do Código Civil passou a ter a seguinte redação: “As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”.
Outrossim, vale destacar que a venda da garagem para outro condômino ou até mesmo para terceiro estranho ao condomínio [desde que autorizado na convenção], somente será possível se se tratar de uma vaga especificada como unidade autônoma e assim esteja prevista na convenção de condomínio, com matrícula própria no registro de imóveis.
Uma vaga de garagem será considerada área comum de condomínio edilício quando não se vincular a uma unidade residencial específica e, consequentemente, não se destinar ao uso exclusivo do proprietário dessa unidade, podendo ser usada, assim, por todos os condôminos.
Quando, porém, a vaga de garagem for individualizada e de uso exclusivo do proprietário de uma unidade residencial específica, ela não será considerada como área comum, podendo, nesse caso, constituir apenas um direito acessório ou configurar-se como unidade autônoma, caso em que terá registro próprio em cartório (registro de imóveis).
Em resumo:
Vagas de garagem que sejam unidades autônomas (matrícula própria no RI):
Regra: não podem mais ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio.
Exceção: poderão ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas se houver autorização expressa na convenção do condomínio.
Não há restrição para que a vaga seja alienada ou alugada para outros condôminos.
Vagas de garagem (áreas comuns):
Não poderão ser alienadas em nenhuma hipótese.
Poderão ser alugadas para outros condôminos para custear despesas do condomínio, desde que haja autorização expressa na convenção do condomínio.
Caso haja previsão na convenção do condomínio (art. 1.331, § 1°), estabelece o art. 1.338 novo direito de preferência na locação de garagens. Os condôminos preferem estranhos. Entre diversos condôminos, o possuidor prefere o não possuidor. Entre diversos condôminos, tem preferência aquele que já ocupa a vaga alheia, como comodatário ou locatário.
Caso diversos condôminos sem posse da vaga posta em locação disputem a preferência, aplica-se por analogia a regra do art. 1.322 do Código Civil, segundo a qual a primeira preferência será do condômino com maior fração ideal, ou, insuficiente o primeiro critério, abre-se lance entre os diversos interessados.
JOSÉLIA APARECIDA KÜCHLER
ADVOGADA – OAB/PR 21.674, Pós-Graduada em Direito Civel e Administrativo. Atua como advogada há 25 anos, nos ramos de Direito Comercial e Cível, com ênfase no âmbito do Direito Imobiliário.
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