O sonho da casa própria para muitos que adquirem imóvel na planta pode se tornar um pesadelo, seja em decorrência do descumprimento do prazo de entrega da obra ou pelas cobranças indevidas de condomínio, IPTU entre outras.
É comum nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta conter cláusulas que preveem que após a emissão do “habite-se” as despesas serão única e exclusivamente de responsabilidade do comprador, independentemente do imóvel ter sido entregue ou não.
No entanto, se questiona quando o comprador passa a ser o responsável pelo pagamento de tais taxas? A despesa condominial é uma obrigação propter rem, que acompanha o imóvel que a gerou, respondendo por ela aquele que se encontra na condição de proprietário do bem ou de possuidor.
Pode-se concluir que com a entrega das chaves tem-se o marco inicial da posse, do uso e do gozo do bem, nascendo assim à obrigação do condômino de arcar com as despesas condominiais e IPTU.
Por essa razão, cabe à construtora arcar com as mencionadas obrigações antes da entrega das chaves do imóvel, pois, por óbvio que, se o comprador não recebeu o imóvel não pode ser imposta a ele tal responsabilidade, ainda que haja previsão contratual, uma vez que o contrato que originou a compra é de adesão, ou seja, não possibilita ao consumidor discutir ou reformular suas cláusulas.
Portanto, ainda que o contrato responsabilize o comprador pelos encargos condominiais, a partir da comunicação da expedição da conclusão da obra (Habite-se), independentemente da entrega das chaves, é certo que tal previsão é abusiva, dado que impõe considerável desvantagem para o comprador.
Caso o comprador receba a cobrança da taxa de condomínio e/ou IPTU sem ter a devida posse do imóvel poderá tomar as seguintes atitudes:
1) Comunicar a construtora e/ou a administração do condomínio, por escrito, que não está na posse do imóvel, uma vez que ainda não recebeu as chaves do bem, sendo a cobrança indevida e na contramão da jurisprudência majoritária nacional;
2) Optar por não realizar o pagamento das cobranças e ingressar com a pertinente ação judicial, para, em caráter de urgência, ser liberado de efetuar tal pagamento até que esteja de fato na posse do imóvel;
3) Efetuar o pagamento e posteriormente ingressar com a pertinente ação requerendo a restituição em dobro dos valores indevidamente cobrados, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros, conforme preconiza o art. 42, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor.
Vale ressaltar que existem alguns posicionamentos em nossos tribunais no sentido de que a construtora poderia atrasar a entrega das chaves do imóvel, em decorrência do inadimplemento do comprador e que desta forma poderia cobrar o condomínio e o IPTU antes da entrega das chaves, uma vez que o atraso se deu por culpa do adquirente.
Todavia, o entendimento majoritário é no sentido de que a partir da efetiva posse do imóvel, que ocorre apenas com a entrega das chaves, é que surge a obrigação do comprador de pagar as despesas condominiais, sendo nula qualquer disposição em sentido contrário.
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* Evelise Goes, advogada e sócia do Custódio e Goes Advogados.
Fonte
Acórdãos-10348796720168260224,0023907-20.2014.8.07.0009, 0232795920148260114
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