Surge-nos a seguinte questão: se o condômino está inadimplente, mas o condomínio tem contrato com uma garantidora, em tese o condomínio estaria em dia em seus recebimentos de quotas e, portanto, o condômino poderia votar, já que não haveria inadimplência perante o condomínio. Correto?
Para responder esta pergunta aparentemente singela, é preciso explicar a natureza do contrato de garantia das garantidoras de condomínio.
Em suma, trata-se de um contrato de prestação de serviços, no qual a empresa assegura que a receita integral do condomínio, até alguns dias após o vencimento da quota, estará totalmente antecipada ao seu caixa, independentemente do pagamento pelos inadimplentes.
É importante destacar que a garantidora não “compra” o crédito do condomínio. Há uma “antecipação” dos valores ao condomínio, mas este continua sendo o legitimado, para todos os efeitos, para o recebimento dos valores, tendo apenas delegado um poder de mandato para a empresa garantidora efetivar a cobrança (art. 1.348, par. 2º do Código Civil).
As garantidoras não se enquadram no conceito de factoring, nem de seguradora, e nem se subrogam (“substituem”) no direito do condomínio, via de regra.
Resta evidente a boa lógica de que continua o condômino como devedor perante o condomínio até que proceda ao pagamento das suas quotas inadimplidas, mesmo que deva proceder ao pagamento de suas quotas perante empresa de cobrança terceirizada.
Assim, conclui-se que é inviável o condômino inadimplente votar nas deliberações, já que o Código Civil impõe o adimplemento como critério para participação das assembleias (art. 1.335, inc. III), mesmo que o condomínio tenha contrato ativo com garantidora de condomínio.
André Zacarias Tallarek de Queiroz — Advogado em Curitiba/PR — andre.queiroz@grupojuridico.com.br
Artigo publicado originalmente na Revista Direito & Condomínio – edição n° 21
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