IPTU em Condomínios: problemas com desdobro fiscal e restituição de valores pagos
Após a implantação de um Condomínio, outro grande problema enfrentado pelos condôminos diz respeito à cobrança do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Durante a construção do Edifício, o imposto é único e pago pela totalidade do terreno, sendo que após a adoção do “Habite-se” (ato administrativo que autoriza o início da utilização efetiva de construções ou edificações destinadas à habitação), é necessário solicitar à Prefeitura o desmembramento do IPTU, para que cada unidade receba o seu lançamento fiscal e, consequentemente, tenha que pagar o tributo de acordo com a fração ideal correspondente.
Porém, este procedimento não é automático e muito menos rápido, fazendo com que, após a realização da Assembleia Geral de Instalação, o Condomínio e os condôminos tenham que lidar com este problema, cabendo ao Síndico/Administradora gerenciarem tal situação, pois uma vez emitido o “Habite-se”, o empreendimento passa a ser obrigado a pagar o imposto relativo à área construída e não mais só pelo terreno.
Deste modo, até que seja deferido o desdobro fiscal, por haver apenas um só contribuinte no cadastro municipal, o Condomínio é quem tem que assumir o encargo de providenciar o rateio para o pagamento do imposto.
Como mencionado acima, mesmo que o pedido de desdobro fiscal seja realizado imediatamente após a obtenção do “Habite-se”, a análise e deferimento (que se dá através de Processo Administrativo) leva tempo e o que é pior, uma vez autorizado o desmembramento, o número do contribuinte originário é cancelado gerando novos lotes, para os quais a Prefeitura lança o tributo de forma retroativa, a partir da data da entrada do processo.
Adicionalmente, além de não considerar os pagamentos realizados após a data do protocolo de desdobro, a Municipalidade apenas devolve os valores até então pagos, também por meio de processo administrativo, após a conclusão do mesmo, que em média tem levado um ano.
Com isso, surge uma nova complicação, pois embora sejam orientados a pagar os tributos através dos novos lançamentos fiscais (novos lotes de contribuintes), muitos condôminos não se conformam e chegam a até mesmo duvidar do recolhimento pelo Condomínio.
Para auxiliar no entendimento do tema, elaboramos algumas perguntas e respostas que podem elucidar esta situação:
1) Depois de receber o informe de lançamento individual de IPTU pela Prefeitura, o condômino deve quitar o imposto, ainda que já tenha pago o rateio feito pelo Condomínio com tal finalidade?
A recomendação é SIM, deve ser pago. Devendo tomar o devido cuidado de garantir que seu boleto não é falso (pois existem fraudes de IPTU por aí) – bastando conferir o seu número de cadastro do imóvel e consultar no site da Prefeitura.
2) Mas e o valor pago mensalmente no boleto do Condomínio com o nome de IPTU?
Provavelmente o Condomínio até então recebia e quitava o boleto de IPTU que representa o terreno onde o prédio foi construído e rateava este valor entre todos de acordo com a fração ideal, pois estavam aguardando o desmembramento. Se for o caso, o condômino deve exigir que os administradores lhes entreguem uma cópia dos tributos pagos à título de IPTU.
3) Mas então terá que pagar 2 vezes?
Muitas vezes, infelizmente sim, pois como mencionado acima, com o desmembramento a Prefeitura lança o IPTU de forma retroativa e aqueles valores pagos pelo Condomínio, serão a este restituídos e, posteriormente, devolvidos aos condôminos.
4) Mas o valor do IPTU está errado, a área lançada é bem maior do que o apartamento.
Nestes casos, o condômino deve observar a certidão de propriedade, pois a área considerada no IPTU é a área total, que corresponde a seu apartamento, outras áreas correlatadas (tais como vaga de garagem, depósito, etc) e o percentual da área comum a que tem direito.
5) Mas se ainda assim achar que está errado, pois é muito alto e não concordo em pagar. Com quem deve reclamar?
Direto com a Prefeitura, pois se não concordar com o valor lançado, poderá solicitar à Municipalidade a revisão tanto do valor venal quanto do tributo.
6) Mas e se o boleto estiver em nome de outra pessoa (por exemplo, da própria Construtora). Deve pagar mesmo assim?
Sim, pois o débito é do imóvel e não de natureza pessoal. Se for o caso, poderá solicitar a alteração de titularidade do IPTU da unidade na Prefeitura.
* Jackson Kawakami é advogado da Habitacional, administradora de condomínios.
Fonte: Exame | Cobrança de IPTU
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