Lista completa com votações mínimas necessárias para cada tipo de votação
Uma fala bastante comum em se tratando de tomada de decisões em condomínios é que “a assembleia é soberana”.
A verdade é que muito do que se decide em assembleia passa por diversos pré-requisitos: uma convocação dentro dos termos da convenção, uma pauta clara – instrumento que decide quais assuntos serão votados e em qual ordem – e, é claro, o respeito pelo quórum necessário de cada assunto.
Há muitos temas que não pedem quórum qualificado: apenas a maioria dos presentes já é suficiente para deliberar sobre diversos assuntos. Porém, nos casos em que a lei ou a convenção pedem o chamado “quórum qualificado”, como alteração da convenção ou obras, o mesmo deve ser respeitado, para que o for decidido em assembleia tenha validade legal.
“Caso o quórum não seja respeitado, um condômino desagradado com a decisão tomada pode entrar com uma ação judicial contra o condomínio para reverter a situação”, exemplifica o advogado especialista em condomínios Alexandre Marques.
A realidade, porém, é que quóruns qualificados podem ser muito difíceis de serem alcançados. É o caso de alterações na convenção, que pede anuência de dois terços de todos os condôminos.
“Passar esse tipo de pauta é extremamente difícil, principalmente em grandes empreendimentos. Nesses casos, fazemos um trabalho anterior à assembleia, sensibilizando os condôminos a participarem ou assinarem procurações para serem representados”, explica Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.
Ele também sugere que decisões que demandem quórum qualificados sejam atreladas à assembleia que costuma ser a mais cheia: a de sorteio de vagas de garagem.
“É uma forma de se contar com um público mais numeroso”, explica ele.
Para que se preparar para as aprovações em assembleias, confira abaixo o quórum necessário para cada caso:
1) Aprovação de contas, aumento da taxa e eleição de síndico
Em 1ª convocação, é preciso quórum de metade do todo; em 2ª, quórum livre.
Votação necessária: maioria dos presentes na assembleia.
2) Obras necessárias em condomínios
São as que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*.
Exemplos: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a mesma cor e padrão) e obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento.
Votação necessária: maioria dos presentes na assembleia.
Obs.: se as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação***.
3) Obras úteis em condomínios
As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*.
Exemplos: Reforma da guarita, Individualização dos hidrômetros, Portaria remota, entre outros.
Votação necessária: maioria do todo (todos os condôminos do condomínio).
4) Obras voluptuárias em condomínios
As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*.
Exemplo: Construção de uma piscina ou academia de ginástica.
Votação necessária: 2/3 do todo (todos os condôminos do condomínio).
5) Alterações na Convenção de condomínios
Votação necessária: 2/3 do todo (todos os condôminos do condomínio)**
6) Alterações no Regimento Interno do condomínio
Votação necessária: maioria dos presentes**
7) Destituição do síndico
Assembleia especialmente convocada por 1/4 dos condôminos.
Votação mínima: maioria dos presentes.
8) Outros motivos
Desde que não exigido quórum especial pela Lei ou pela Convenção, em 1ª convocação, é preciso a presença de metade do todo; em 2ª, quórum livre.
Votação mínima: maioria dos presentes.
Considerações finais sobre quóruns de assembleias condominiais
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(61) 3551-2210
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