Regras previstas no Código Civil, RI e convenção devem ser respeitadas
Por Jaques Bushatsky*
A assembleia no condomínio não se confunde com simples reunião ou encontro de vizinhos. É muito mais. Prevista no Código Civil, é nela que se organiza a operação do condomínio, se elege o síndico, aprovam-se as contas e vota-se o orçamento. Grandes obras dependem de definição e aprovação em assembleia e somente nela é admitida a modificação da Convenção ou do Regimento Interno.
Conforme a relevância do tema, avaliada sob o prisma do espraiamento de suas consequências aos condôminos, a lei fixa o respectivo quórum, para instalação, discussão e para a aprovação da pauta em questão.
Por exemplo, atos do dia a dia podem ser definidos por maioria simples, mesmo por poucos condôminos. Não são raras as assembleias à qual três ou quatro interessados comparecem. Situação diametralmente oposta no que diz respeito à modificação da destinação do condomínio, que deverá ser decidida pela unanimidade dos condôminos.
Evento de tamanha relevância precisa se desenvolver com regras aceitas e conhecidas pelos participantes, naturalmente, para se evitar a ocorrência de um encontro anárquico, sem alcances acertados, que redundaria em decisões senão nulas, injustas, sempre sem qualquer obrigatoriedade. Aí sim, pouco ou em nada diferiria de uma conversa informal na vizinhança.
Tais regras de realização da assembleia, além das constantes em lei, estão na Convenção do condomínio ou em Regimentos e Regulamentos, decididos – é elementar – por sua vez, em assembleias realizadas na forma convencional. Logo, as regras são conhecidas e aceitas exatamente porque foram claramente convencionadas, como consta em estatuto escrito e registrado, assim quer a lei.
Vale recordar o caráter verdadeiramente institucional da Convenção (cujos efeitos excedem os de um contrato qualquer), de respeito obrigatório a quem tenha participado (quando instituído o condomínio) da sua celebração ou não, seja condômino hoje ou no futuro. Para se curvar à Convenção basta – condição necessária e suficiente – ser condômino naquele condomínio edilício.
Pois bem, como realizar uma assembleia válida? Seguindo uma convocação elaborada de acordo com a lei e pela própria Convenção. Na convocação (expedida com a antecedência legal) devem constar o horário e o local de realização e a “ordem do dia”, informes que auxiliem o bom desenvolvimento.
No passo seguinte, evidentemente não serão admitidos desrespeitos ao constante na convocação: a assembleia não poderá ser realizada antes do horário designado, não poderá ocorrer “pertinho” do local previsto, de modo algum poderá decidir itens não arrolados na convocação.
A razão é de fácil entendimento: como (lógica, moral e legalmente) obrigar condômino a acatar decisão surpreendente, não claramente posta em discussão, que o afete? Ou tomada fora do horário ou local previstos?
Ressalte-se que são dois os pontos cruciais apontados: a convocação, em si, deve ser adequada, completa, clara, realizada a tempo e provadamente entregue à totalidade dos condôminos (pelo meio convencionado); e a assembleia deve seguir escrupulosamente quanto contiver a convocação. São requisitos tão essenciais que o seu não cumprimento ensejará a nulidade da assembleia.
Este é, invoque-se, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: “(…) 1. Da convocação para a assembleia geral extraordinária deve constar a ordem do. dia com a clara especificação dos assuntos a serem deliberados, tendo em vista que a sua pauta é variável e deve ser dada a conhecer aos condôminos a fim de que possam se preparar para discuti-la e votá-la ou ainda para que, entendendo irrelevante a matéria, deixem de comparecer. 2. Para a assembleia geral ordinária, já existe expressa previsão legal acerca de determinadas matérias a serem deliberadas, as quais estão dispensadas de constar da ordem do dia. Quanto às demais matérias, entretanto, o rigor com a divulgação e a clareza é igual ao da assembleia geral extraordinária”, em decisão relatada pelo ministro João Otávio de Noronha (RESP 654.496-RJ).
Assim sendo, reunião que desrespeite as regras ou infrinja qualquer pressuposto elencado na convocação não consistirá assembleia válida. E, ineficaz, se deverá proceder a uma nova convocação (corretamente) e a realização acertada de novo ato, para permitir o funcionamento do condomínio edilício.
(*)Jaques Bushatsky é advogado, sócio da Advocacia Bushatsky. Integrante do Conselho Jurídico da Presidência do Secovi-SP. É especialista nas áreas de condomínios, locação, compra e venda de imóveis.
Fonte: https://www.sindiconet.com.br
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