Administrar um condomínio passa por cuidados em diversas áreas: atenção aos funcionários e áreas comuns e fornecedores, boa comunicação, mão firme para as finanças, entre diversos outros aspectos
Muitas vezes, porém, o respeito às normas técnicas, sejam de manutenção ou as normas reguladoras do Ministério do Trabalho podem ficar um pouco de lado, já que, muitas vezes, é necessário um conhecimento específico para entende-las.
Além de conhecimento específico, é bastante custoso para o condomínio ter acesso a todas às normas, principalmente as da ABNT, que devem ser compradas da entidade.
“Fiz um levantamento e se o condomínio fosse comprar absolutamente todas as normas que dizem respeito ao seu dia-a-dia seria necessário algo como R$ 58 mil. São centenas de normas técnicas que regem a manutenção dos itens de um empreendimento do tipo”, analisa Ronaldo Sá Oliveira, da RSO Assessoria, empresa que presta serviços de assessoria de engenharia para condomínios.
Esse é um dos motivos dos SíndicoNet e de outros veículos de comunicação não disponibilizarem as NBR’s. A venda delas faz parte de como a ABNT se mantém, por isso sua reprodução é proibida.
Mesmo assim, é importante que o condomínio entenda e cumpra o que a legislação pede.
Seguir as NBRs e NRs é fundamental para a segurança do condomínio, seja da parte estrutural ou jurídica.
Um ponto importante sobre as NBRs de manutenção são os primeiros cinco anos de vida do condomínio. Isso porque se o síndico não tiver esse cuidado, a edificação pode perder a garantia da construtora.
“Além de realmente executar o que consta no manual do proprietário, deve-se contratar fornecedores que sejam realmente qualificados”, aconselha o engenheiro Zeferino Velloso, sócio da VIP, empresa de inspeções prediais.
Isso porque se o prestador de serviços for apenas um “quebra-galho” muitas vezes não conseguirá emitir a documentação necessária para comprovar que as alterações feitas realmente seguiam o que a norma exige – além de muitas vezes também não conseguir, de fato, executar o que pede a norma.
Daí a necessidade de o síndico estar bem informado sobre o manual do proprietário e de como as manutenções devem ser executadas.
“O nível do serviço é outro quando o síndico entende o que deve ser feito e sabe cobrar o prestador de serviços”, avalia a professora do curso de administração condominial da Escola Paulista de Direito Rosely Schwartz.
Além disso, o síndico deve também saber diferenciar os documentos que o prestador de serviços emite.
“Muitas vezes vejo que ao invés de um laudo, uma ART, o síndico tem em mãos um relatório de atividades, ou outro documento que não é o que seria necessário para dividir a responsabilidade em caso de um problema”, analisa Ronaldo.
Uma dica que o engenheiro dá para os síndicos é que ao pedir orçamentos de manutenção para as áreas comuns sempre conste que “o fornecedor deve atender às normas vigentes em seus produtos e serviços”.
“Dessa forma, o gestor fica mais resguardado”, explica Ronaldo.
E para facilitar a gestão dessas informações, destacamos aqui as principais NBRs (Normas Técnicas) da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e NRs (normas regulamentadoras) que devem ser consideradas no dia-a-dia do condomínio.
Normas que o síndico deve seguir:
NBR 5.674
Essa norma diz respeito à manutenção das áreas comuns do condomínio.
“Ela diz, principalmente, que se deve seguir o que está no manual do proprietário. E que todas as alterações, sejam na área comum ou nas unidades privativas, devem estar documentadas”, explica o engenheiro Zeferino Velloso, sócio da VIP, empresa de inspeções prediais.
NBR 16.280
Essa norma diz respeito às reformas nas unidades privativas e áreas comuns.
“Com essa norma, os moradores ficaram responsáveis pelas alterações que fizerem na área privativa. Passou a ser necessário, em muitos casos, o acompanhamento de um arquiteto ou engenheiro para a obra, de forma a resguardar a estrutura da edificação e a segurança de todos que ali moram ou trabalham”, comenta Rosely Schwartz.
Normas que o síndico deve cobrar que sejam seguidas pelos seus fornecedores:
| Nº NBR | Data | Especificação |
| 10.898 | 01/09/1999 | Sistema de iluminação de emergência |
| 11.715 | 04/09/2006 | Extintores de incêndio com carga d’água |
| 11.716 | 30/04/2006 | Extintores de incêndio com carga de dióxido de carbono (gás carbônico) |
| 11.742 | 30/04/2003 | Porta corta-fogo para saída de emergência |
| 11.836 | 03/04/1992 | Detectores automáticos de fumaça para proteção contra incêndio |
| 11.861 | 01/10/1998 | Mangueiras de incêndio – Requisitos e métodos de ensaio |
| 12.615 | 01/05/1992 | Sistema de combate à incêndio por espuma |
| 12.693 | 01/02/1993 | Sistema de proteção por extintores de incêndio |
| 12.779 | 30/06/2004 | Mangueira de incêndio, inspeção, manutenção e cuidados |
| 12.962 | 01/02/1998 | Inspeção, manutenção e recarga em extintores de incêndio |
| 13.434 | 31/03/2004 | Sinalização de segurança contra incêndio e pânico – parte 1 |
| 14.276 | 29/12/2006 | Brigada de Incêndio – Requisitos |
| 14.608 | 29/10/2007 | Bombeiro profissional civil |
| 14.880 | 30/08/2002 | Saída de emergência em edifícios – Escada de segurança – controle de fumaça por pressurização |
| 15.219 | 31/05/2005 | Plano de emergência contra incêndio – requisitos |
| 9.441 | 30/03/1998 | Execução de sistema de detecção e alarme de incêndio |
Os cuidados contra incêndio devem ser uma constante na administração condominial.
Estar com o AVCB em dia é fundamental tanto pela segurança de todos como para não ter problemas como para receber o prêmio do seguro caso ocorra algum sinistro no condomínio.
Uma das grandes dificuldades dos síndicos para seguir esse conjunto de normas é manter em dia os equipamentos como extintores e mangueiras – que podem sofrer com vandalismo dentro do próprio condomínio.
| Nº NBR | Data | Especificação |
| 13.724 | 14/07/2008 | Membrana asfáltica para impermeabilização com estruturante aplicador a quente |
| 13.321 | 14/07/2008 | Membrana acrílica para impermeabilização |
| 15.414 | 25/09/2006 | Membrana de poliuretano com asfalto para impermeabilização |
| 9.575 | 31/10/2003 | Impermeabilização – Seleção e projeto |
| 9.574 | 01/09/1986 | Execução de impermeabilização |
| 9.952 | 09/04/2007 | Manta asfáltica para impermeabilização |
Os cuidados com a impermeabilização são fundamentais para a estrutura do condomínio.
“É importante que o síndico procure uma empresa especializada no assunto, com um engenheiro em seu quadro. Infelizmente vemos muitas pessoas sem a capacitação adequada executando esse serviço”, explica Ronaldo.
Também vale assegurar que a origem de qualquer vazamento seja sanado.
Um problema bastante observado para estar em dia com a norma é a mistura de sistemas.
“Se o condomínio usa manta asfáltica, deve usar sempre esse sistema. Não deve-se usar também produtos que não estejam em conformidade com a norma, o que pode ocorrer com fornecedores que não são especializados”, alerta o engenheiro.
| Nº NBR | Data | Especificação |
| 1.219 | 30/11/1989 | Qualidade da água da piscina |
| 11.238 | 01/08/1990 | Segurança e higiene de piscinas |
| 13.245 | 28/02/1995 | Execução de pintura em edificações não industriais |
| 14.037 | 01/03/1998 | Manual de operação, uso e manutenção dos edificações – conteúdos e recomendações para elaboração e apresentação |
| 5.674 | 01/09/1999 | Manutenção de edificações – procedimentos |
As normas de cuidados para as piscinas devem ser revistas e publicadas no segundo semestre de 2017. De acordo com Ronaldo Sá Oliveira pouca coisa vai mudar para os condomínios – as mudanças impactarão mais em novas construções.
Atualmente, as normas ditam cuidados com a água, como pH, com o revestimento da piscina e seu exterior.
Já a norma sobre pinturas explicita como a mesma deve ser feita em edificações não industriais, o tratamento da superfície e quais materiais devem ser utilizados.
| Nº NBR | Data | Especificação |
| 13.523 | 11/08/2008 | Central de gás liquefeito de petróleo – GLP |
| 14.570 | 01/08/2000 | Instalações interna para uso alternativo dos gases GN e GLP – Projeto e execução |
| 15.526 | 29/11/2007 | Redes de distribuição interna para gases combustíveis em instalações residenciais e comerciais – Projeto e execução (central de gás) |
| 12.712 | 01/04/2002 | Projeto de sistema de transmissão e distribuição de gás combustível |
| 16.280 | 2014 | Reformas em edificações (áreas comuns e apartamentos) |
Com a explosão que ocorreu no Rio de Janeiro em 2015 e vitimou um morador, falou-se bastante na importância de se seguir as normas referentes a gases combustíveis em condomínios.
“Muitos condomínios não têm uma central de acordo com o que pede a norma, e pode ser bastante custoso adaptar a infraestrutura atual ao que é exigido”, pondera Rosely Schwartz.
| Nº NBR | Data | Especificação |
| 16.071 | 02/10/2012 | Segurança de brinquedos de playground – Parte 1 e 2 |
| 5.410 | 30/09/2004 | Instalações elétricas de baixa tensão |
| 5.419 | 2015 | Proteção de estruturas contra descargas atmosféricas |
A norma sobre playgrounds é ainda bastante ignorada por síndicos.
“É importante que saibam que caso uma criança se machuque, o síndico pode responder civil e criminalmente, caso o local não esteja de acordo com a norma”, ressalta Ronaldo Sá Oliveira.
Isso porque o regramento explica como devem ser os materiais utilizados, tintas e distâncias entre um equipamento e outro.
“Já vi escorregador que termina a 50 cm de uma parede. Não é a melhor forma de deixar as crianças do condomínio seguras”, pondera o engenheiro.
O regramento sobre pára-raios sofreu alteração há dois anos e também merece a atenção do síndico. O equipamento deve ser analisado anualmente e protege o condomínio contra descargas elétricas.
Cuidados como medição ôhmica, por exemplo, são fundamentais para que a norma seja seguida.
As normas regulamentadoras do Ministério do Trabalho têm como objetivo assegurar condições de trabalho e garantir a segurança e a saúde dos trabalhadores.
“Infelizmente, muitos condomínios fora dos grandes centros ainda não cumprem muitas dessas regras”, explica Ricardo Karpat, diretor da Gábor RH.
Isso porque, muitas vezes, não há fiscalização.
O problema, para os condomínios, é quando há denúncias, ou quando um funcionário entra com ação na Justiça do Trabalho.
“Nesses casos, o condomínio realmente não tem como se defender com tranquilidade e deve perder a ação, o que pode acarretar em diversos problemas para o síndico”, analisa Ricardo.
Em condomínios onde a mão-de-obra seja terceirizada é fundamental que o síndico cobre da empresa o cumprimento das normas, uma vez que pode ser co-responsabilizado por esse tipo de negligência da empresa parceira.
Veja abaixo algumas das mais importantes a serem seguidas:
Essa norma visa a prevenção de acidentes e doenças decorrentes do ambiente de trabalho.
Se o condomínio contar com menos de 51 colaboradores, deve indicar apenas um para o treinamento anual da norma. Caso conte com 51 funcionários ou mais, deve seguir todas as formalidades da norma.
A lei trabalhista garante estabilidade aos funcionários “cipeiros”, porém apenas para aqueles que foram eleitos. Portanto, para colaboradores que forem indicados para o treinamento, sem voto, não há estabilidade instituída.
Regramento que exige o uso de equipamentos e produtos de proteção para os funcionários do condomínio.
“É um ponto importantíssimo para o condomínio, uma vez que muitos acidentes com funcionários podem ser evitados pelo uso correto de EPIs”, assinala Ricardo Karpat.
É dever do condomínio treinar e exigir que os funcionários usem sempre os equipamentos de proteção sempre que for necessário.
Norma que obriga o condomínio a contratar empresa especializada em medicina do trabalho ou médico para realizar exames admissionais, demissionais periódicos ou por alteração de função e retorno ao trabalho dos colaboradores do empreendimento.
A NR 07 também diz, em seu item 7.5.1, que “todo estabelecimento deverá estar equipado com material necessário à prestação dos primeiros socorros, considerando-se as características da atividade desenvolvida; manter esse material guardado em local adequado e aos cuidados de pessoa treinada para esse fim”.
A norma obriga o condomínio a ter um programa para estabelecer uma metodologia de ação que garanta a preservação da saúde e integridade dos trabalhadores de acordo com os riscos ambientais.
O programa é realizado através de relatório anualmente elaborado, por um técnico de segurança, engenheiro ou médico do trabalho. Importante informar que o PPRA estabelece e orienta o médico do trabalho na realização do PCMSO.
Norma que assegura condições mínimas de trabalho para os colaboradores que lidam direta ou indiretamente com com instalações elétricas no condomínio.
Além disso, a NR 10 em conformidade com a NBR 5419 exige a realização de laudo de instalação elétrica e laudo de medição ôhmica. A periodicidade de realização do laudo de medição ôhmica é anual, já para o laudo de instalação elétrica, a norma não especifica a periodicidade, porém os especialistas sugerem que seja realizado a cada dois anos.
O condomínio, além de ser obrigado a disponibilizar aos trabalhadores e moradores equipamentos de combate a incêndio e orientações de rotas de fuga, é obrigatório oferecer treinamento anual realizado por especialista em Prevenção e Combate a Incêndio.
Fonte: SíndicoNet
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