Segundo o engenheiro e consultor em Segurança de Edificações, Trajano Oliveira, logo ao entregar as unidades, a construtora deve solicitar a assinatura no Termo de Recebimento pelo proprietário e o síndico do condomínio, se houver na ocasião. “Ao contrário do que dizem os representantes de construtoras, esse termo não é uma simples formalidade, mas sim um documento legal e obrigatório. É uma declaração onde os proprietários das unidades e o gestor do edifício irão ratificar que está tudo em ordem com a obra”, declara o especialista.

Vistoria

De acordo com Trajano, o ideal é que antes da assinatura do termo seja contratada uma vistoria de recebimento onde um profissional habilitado e com experiência em qualidade de materiais e serviços construtivos realizará uma vistoria em todos os cômodos das unidades e nas áreas comuns do condomínio, inclusive em espaços agregados, como nas vagas de garagem e também nas instalações hidráulicas, sanitárias, elétricas, de gás e de TV a cabo, verificando se todos os itens foram construídos obedecendo às especificações e aos desenhos construtivos. “Cada proprietário deve receber as plantas do seu apartamento com a indicação dos locais onde não devem ser feitos furos para instalações. O síndico deve receber, durante a vistoria, uma relação de documentos do condomínio que devem ser arquivados e guardados para sempre”, esclarece.

Oliveira lembra que a NBR 14.037:2011 relaciona tudo o que se deve fazer ou verificar no ato do recebimento de uma obra ou serviço de Engenharia ou Arquitetura. A norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) contém diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações e relaciona também os documentos necessários e exigíveis para o recebimento do condomínio. “Os documentos que considero mais importantes, pois serão usados durante toda a vida do edifício, são os projetos estruturais, de impermeabilização e de instalações hidráulicas, sanitárias e elétricas. Esses documentos devem ser digitalizados e, caso solicitados por algum proprietário, devem ser entregues apenas em uma cópia”, orienta o consultor.

Manuais

Segundo Trajano, o Manual de Operação, Uso e Manutenção do edifício é uma peça imprescindível da relação de documentos e tem por finalidade: informar aos usuários as características técnicas do edifício e de suas instalações, equipamentos e dispositivos; apresentar o procedimento correto para o uso e operação; orientar os usuários quanto às épocas e atividades de manutenção; quanto à possibilidade de falhas, defeitos, quebras, queima de equipamentos, dispositivos e partes do edifício; e também treiná-los para o enfrentamento seguro dos acidentes que venham, eventualmente, a ocorrer.

Para facilitar ainda mais, tanto para os proprietários de apartamentos como para os síndicos, o consultor explica que o manual deve ser dividido em dois: um é do proprietário, distribuído pela construtora aos proprietários dos apartamentos e entregue durante a vistoria de recebimento dos apartamentos, e o outro é o manual das áreas comuns, entregue ao síndico durante a vistoria de recebimento das áreas comuns. “Para o atendimento de todas as finalidades desejadas, os manuais devem ser bastante abrangentes, em linguagem de fácil compreensão, instruções de como proceder em diversas situações, normais e não normais, as responsabilidades envolvidas e as garantias oferecidas pelos fabricantes, instaladores e companhias de seguro”, orienta Trajano.

Oliveira afirma que muitas construtoras não entregam os manuais ou os entregam com ausência de informações. “Nesses casos, os proprietários e o síndico devem questionar a construtora e solicitar um novo texto para esses manuais”, orienta o especialista.

Documentos

Primeiro síndico do residencial Vale das Pedras, em Brusque (SC), Lourival Ramos está na função desde março de 2013, e vem descobrindo as necessidades e obrigações relacionadas à função. Há pouco tempo no cargo, ao assumir a gestão do condomínio, Lourival relata que não recebeu os documentos da construtora. “Recebi apenas algumas informações referentes a possíveis problemas de construção que poderiam ser sanados pela construtora. Também, indicaram uma administradora de condomínios que fez um relato sobre as unidades residenciais, os custos do condomínio e o relacionamento de moradores”, afirma o síndico.

Segundo Lourival, os contatos e informações ocorreram em uma reunião de entrega das chaves aos proprietários de apartamentos do condomínio, ocasião em que foi eleito síndico. Tudo corria bem até que recentemente Lourival foi surpreendido por um comunicado da administradora do condomínio listando alguns projetos que deveriam ter sido entregues junto com a obra.

O comunicado solicitava alguns documentos, dentre os quais o projeto legal (aprovado pela prefeitura), o alvará de conclusão da obra, e o projeto de fundações. “Fiquei perplexo porque não havia recebido tais documentos”, comentou o síndico.

Foi então que, passados 11 meses da entrega das chaves, Lourival solicitou à construtora os documentos respaldados pela legislação. “Penso que a construtora deveria ser mais clara. Fazer um relato da construção e, em especial, dar condições aos proprietários e ao futuro síndico de terem conhecimento do imóvel para facilitar as ações de prevenção e manutenção do edifício”, declara Lourival.

Fabiane Horst, da administradora HB Condomínios, responsável pela gestão do Residencial Vale das Pedras, relata que a empresa foi contratada pelo condomínio um ano após a entrega das chaves, devido à entrega de uma nova torre. “Não recebemos nenhum documento, e com o passar dos dias algumas dificuldades foram surgindo, como moradores querendo instalar o ar condicionado na sala e não sabíamos se era possível, pois não tínhamos o projeto elétrico, ou ainda, moradores nos cobrando um parecer com essas informações. Resolvemos solicitar tais projetos na entrega da segunda torre, para que os próximos condôminos não encontrassem as mesmas dificuldades que os primeiros moradores encontraram”, descreve.

Orientação

Segundo Fabiane, ao serem contratados também não havia nenhum Manual de Operação. “Considero muito importante um manual do proprietário para a tomada de decisões dos gestores e também para o próprio condômino saber o que pode e o que não pode fazer, mas as construtoras fornecem somente as informações básicas do empreendimento, sem muitos detalhes. Parecem temer questionamentos de proprietários”, conta.

A administradora explica que, no caso de condomínios novos, o procedimento padrão por parte da administradora é marcar uma assembleia para providenciar o Estatuto do condomínio, o Regimento Interno e, se necessário, as eleições do síndico, do subsíndico e do Conselho Fiscal. Na reunião também se esclarecem os direitos e obrigações da administradora, do síndico e dos proprietários de unidades residenciais do condomínio. “Apresentamos cálculos da previsão orçamentária seja anual ou mensal, e deixamos que os condôminos decidam como querem que façamos. Exemplificamos ainda os itens que compõem o valor aproximado da taxa mensal de condomínio, e também é nesse primeiro encontro com os moradores que explicamos a importância de solicitar junto aos construtores, caso isto ainda não tenha sido feito, os projetos que devem ser entregues com a obra”, explica Fabiane.

Guia

Para melhor orientar os novos condomínios a administradora também fornece um Guia de Manutenção e Conservação de Condomínio, na forma de apostila, no qual consta tudo que deve ser feito no condomínio, inclusive mandato do síndico – início e término – e todas as manutenções. “No final desse manual deixamos um espaço para as observações que o síndico julgue necessárias, e também um espaço para anotação dos principais prestadores de serviços em caso de alguma emergência, ou até mesmo para, no caso de ausência temporária do síndico, o subsíndico poder substituí-lo. Procuramos sempre trabalhar em parceria: a administradora juntamente com os síndicos e condôminos, pois acreditamos que essa é a melhor forma de gerir um condomínio”, finaliza Fabiane.

Veja os documentos que devem ser entregues junto com a obra:

•Projeto Legal (aprovado pela prefeitura)

•Alvará de Conclusão da obra •Projeto de Fundações / Sondagem do terreno

•Projeto Estrutural (formas e armação)

•Projeto Executivo de Arquitetura

•Projeto de Estrutura metálica (se houver)

•Projeto de Instalações Elétricas

•Projeto de Instalações Hidráulicas

•Projeto de Impermeabilização

•Projeto de pressurização (se houver)

•Projeto de telefonia

•Plano de Combate a Incêndio (aprovado no CB)

•AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros

•Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações (áreas comuns)

Por Graziella Itamaro

Fonte: CondomínioSC