Para esclarecer as principais dúvidas que surgem em síndicos e condôminos, o Jornal dos Condomínios entrevistou profissionais de diversas áreas envolvidas na contratação de serviços de pintura, para facilitar a escolha certa.
É inevitável. De tempos em tempos, chega à hora de pintar o prédio e, então, surge uma série de procedimentos administrativos e financeiros que devem ser observados, sem falar na escolha entre as inúmeras empresas no mercado e todas as possibilidades de tintas, cores e novos materiais que podem ser empregados.
Para esclarecer as principais dúvidas que surgem em síndicos e condôminos, o Jornal dos Condomínios entrevistou profissionais de diversas áreas envolvidas na contratação de serviços de pintura, para facilitar a escolha certa.
Pintar ou lavar, como avaliar:
A questão depende dos materiais empregados e da localização. Prédios localizados em avenidas mais movimentadas tendem a acumular mais fuligem do que aqueles localizados em ruas mais tranquilas. A incidência de sol também é determinante na questão da umidade, que vai fornecer o ambiente ideal para o surgimento de algas e incrustações na pintura.
A proximidade do mar, por sua vez, não é tão prejudicial à pintura quanto parece. “A maresia é apenas água e sal e não interfere na pintura, desde que tenha sido usada uma tinta de qualidade, as esquadrias metálicas que sofrem maiores impactos”, explica o empreiteiro Roque Horn.
De quanto em quanto tempo pintar e como manter a pintura em dia:
Em média, a pintura de um prédio ou condomínio deve ser realizada com um intervalo de no máximo seis anos, observando os detalhes acima citados. Para manter a pintura em dia é recomendado ainda realizar uma lavação completa a cada dois ou três anos, aproveitando que, neste período, a tinta ainda está saudável e os resultados são melhores.
Qual é a melhor época do ano:
Segundo especialistas na área, a melhor estação do ano para pintar o condomínio é no outono por ser mais seco. O frio e as chuvas, típicos dos meses de inverno e primavera atrasam a secagem da tinta e, consequentemente, a finalização dos trabalhos.
Mas, quando se negocia com condições climáticas, todo cuidado é pouco. “Sempre estamos sujeitos a uma surpresa, sempre é possível que tenhamos um outono de temperaturas mais altas ou o contrário. Já o mês de setembro costuma ser de muitas chuvas a exemplo do que aconteceu esse ano em Santa Catarina”, como lembra a arquiteta Glaci Refosco.
Edital, assembleia e quórum:
A pintura predial é considerada manutenção e para sua aprovação é necessário apenas o quórum normal e maioria simples. No edital de convocação para Assembleia, porém, deve constar este item específico. A maioria dos condomínios adota em suas Convenções a necessidade de 50% de quórum na 1ª chamada e a aprovação por maioria, com qualquer número de participantes, na 2ª chamada.
Mudanças de cor e reforma de fachadas:
A mudança na cor ou a reforma completa ou parcial das fachadas pode ser uma opção interessante, dependendo da relação de custo- benefício. Atualmente, existem tintas especiais com princípios ativos que duram mais, além de apresentarem maior rendimento e mais qualidade no resultado final. O ressurgimento do revestimento pastilhado, que dispensa pintura e requer apenas uma lavação, a cada três anos, para sua manutenção, também vem ganhando força no mercado.
Nestes casos, a aprovação em Assembleia deve ter um mínimo de dois terços dos condôminos, como alerta Marcelo Becker, da Precisa Administradora. Mas, outros mecanismos podem ser utilizados. “Nada impede que, ao invés de Assembleia, a alteração seja aprovada através de uma enquete com as mudanças expostas em uma área comum do condomínio para as pessoas escolherem. Mesmo assim, ainda é necessário quórum de dois terços dos moradores e a participação deve ser assinada e a decisão constar em ata”, explica Becker.
Como escolher a melhor cor:
Na hora de mudar a cor do condomínio diversos fatores devem ser considerados. As novas tendências que surgem ou a tonalidade preferida nem sempre serão aquelas que darão os melhores resultados. Cores claras absorvem menos calor, mas, em contrapartida, destacam mais a sujeira e imperfeições da construção.
A maioria dos escritórios de arquitetura e até as lojas de tinta mais especializadas já possui programas de arte digital capazes de simular o resultado final de cada condomínio, após a mudança na cor da fachada. “É uma ferramenta que vem sendo muito utilizada e uma opção muito confiável,” afirma Glaci.
A melhor maneira de pagamento:
Para Marcelo Becker, cada condomínio deve observar o perfil e a situação que mais lhe favorece na hora de contratar os serviços de pintura. “Há condomínios que fazem um rateio e pagam pela pintura em cinco meses e outros que começam o rateio com até dois anos de antecedência e contratam o serviço pagando à vista, buscando melhores preços.”
Empréstimos bancários também já estão disponíveis no mercado, atualmente, mas, ainda, segundo Marcelo, esta opção é a menos interessante, devido às altas taxas de juros.
Orçamentos e empresas especializadas:
A contratação de uma empresa especializada para a pintura de um condomínio deve obedecer a critérios comuns a qualquer prestação de serviços. Sempre é necessário pesquisar, se a empresa possui registro como pessoa jurídica, a experiência de seus funcionários, queixas nos órgãos de defesa do consumidor e referências de outros clientes.
Também é recomendado que as empresas tenham registro em, pelo menos, um dos órgãos representativos de classe como o Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA) ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), que emitem a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) de seus profissionais contratados.
Através de pesquisas e orçamentos entre as empresas estabelecidas no mercado ainda é possível encontrar diferenças significativas nos preços praticados, dependendo do número de funcionários contratados e do prazo para execução do serviço.
Acidente com trabalhadores terceirizados
Além dos cuidados técnicos, estéticos, administrativos e financeiros, alguns detalhes jurídicos também devem ser bem observados: a questão de acidentes com trabalhadores terceirizados durante a pintura de condomínios.
Sem dúvida, o maior risco está em contratar funcionários autônomos, sem registro de pessoa jurídica, já que o condomínio poderá responder judicialmente por qualquer ocorrência.
Outra situação bastante comum e potencialmente arriscada ocorre em condomínios que acreditam que, para garantir a qualidade do serviço, optam por comprar os materiais que serão usados na pintura e terceirizam a mão-de-obra. Neste caso, o contrato deve deixar claro que todos os encargos jurídicos são de responsabilidade da empresa contratada e o síndico, que representa o condomínio, tem o dever de fiscalizar a situação empregatícia dos funcionários e o uso dos equipamentos de proteção individual e demais equipamentos de segurança.
“Caso contrário, existe o risco da empresa contratada não ter recursos para arcar com os custos de um eventual processo e a Justiça entender que o condomínio tem responsabilidade solidária junto à empresa contratada, assim ambos dividirão os custos desta ação”, explica Luis Augusto Santos, advogado da área civil.
Para Marina Zipser Granzotto, advogada trabalhista e condominial, a melhor opção é a empreitada por obra-certa. “Nesta modalidade, o condomínio contrata uma empresa que especificará os materiais que serão usados, seus custos, o custo da mão-de-obra e o prazo em que o serviço será executado.”
A importância de um contrato
Após definir a empresa ou profissional escolhido, os gestores do prédio devem formalizar o acordo elaborando um minucioso contrato de prestação do serviço que contenha, no mínimo:
– Os serviços ou produtos que são objeto do contrato com todos os detalhes combinados, como quantidade e qualidade.
– O prazo ajustado para realização dos serviços.
– Os valores e as datas em que os pagamentos serão realizados. Nunca efetuar o pagamento integral por serviços ainda não prestados, ou produtos ainda não entregues.
Se a empresa não cumpriu com a sua parte, o sindico pode fazer a retenção do pagamento, notificando-a de que só pagará após a empresa cumprir o contratado. Esta possibilidade está prevista no art. 476 do Código Civil e dá ao condomínio o poder de forçar a empresa a cumprir a sua obrigação, ou não receberá o pagamento.
Fonte: CondomínioSC
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