Tire suas dúvidas sobre o tema
Pedimos que Jaques Bushatsky, advogado especialista em condomínios e diretor do Secovi-SP e João Paulo Rossi Pascoal, advogado especialista em condomínios e professor da Universidade Secovi respondessem a algumas questões.
Confira!
Contratação de funcionário
Pergunta 1, de Lyes Plínio Leite
Síndico pode contratar funcionário sem consulta prévia pelo menos ao seu conselho consultivo?
RESPOSTA DE JAQUES BUSHATSKY
Em princípio, pode sim. Interessa, entretanto, lembrar que essa contratação se faz em atenção às regras gerais de administração previstas na convenção ou votadas em assembleia e em coerência com o orçamento do condomínio. Assim é que, por exemplo, não poderia ser feita contratação que estourasse o orçamento aprovado.
Responsabilidade civil
Pergunta 2, de Paulo Trugilho
No meu condomínio, o síndico faz obras cujo valor ultrapassa seus poderes e sem convocar AGE. Posso mover ação de responsabilidade civil contra ele? E os custos dessa ação serão arcados por mim?
RESPOSTA DE JOÃO PAULO ROSSI PASCHOAL
O Código Civil trata do assunto no seu art. 1.341. A ideia é: quanto maior a urgência e relevância da obra, tanto mais simples e fácil será sua aprovação.
Com efeito, obra voluptuária depende da votação de 2/3 (dois terços) dos condôminos, obra útil da votação de maioria absoluta dos condôminos (50% + 1 dos condôminos). Por sua vez, as obras necessárias podem ser decididas e colocadas em prática pelo síndico.
Porém, é sempre recomendável, para fins de dar maior transparência à administração e como modo de evitar abusos, que as tais obras sejam aprovadas previamente pela assembleia, com exceção das despesas que além de necessárias, forem emergenciais.
Para tanto, se decide com a votação de praxe, a saber, maioria simples dos presentes em segunda chamada (art. 1.353 do Código Civil).
Obras urgentes, emergenciais e de custo considerável poderão ser realizadas de imediato, mas sobre as mesmas se dará pronta ciência à assembleia.
Antes de cogitar sobre a propositura de uma ação judicial contra o síndico, seja por um condômino em específico ou um grupo de condôminos, é recomendável que estes exauram as vias extrajudiciais de pressão, a saber, atuação do conselho, troca de notificações, proposta de mediação e/ou destituição do síndico.
Por fim, a prática de irregularidades pelo síndico, havendo provas a respeito, que tenha causando prejuízos a condômino ou a um grupo de condôminos, justifica que os interessados promovam ação judicial, que deverá ser custeada por estes.
Sem eleições
Pergunta 3, de Leozirio Bomfim
Há 4 anos venceu o mandato do sindico. Depois disso não houve mais eleição nem prestação de contas. Mesmo assim o último sindico eleito é ainda responsável pelo condomínio?
RESPOSTA DE JAQUES BUSHATSKY
O artigo 1.347 do código civil prevê que “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.
Na hipótese, esgotou-se o prazo do mandato e ele se “prorrogou” consensualmente, desrespeitando-se o dever de convocação previsto no art. 1350, também do Código Civil.
Penso que embora anuláveis atos do síndico que permaneça do cargo após o termo do mandato, ele por evidente se responsabilizará por atos praticados, cada um deles, regra geral de direito: fez (ou não fez o que devia ter feito), responderá.
Remuneração do síndico
Pergunta 4, de Kely de Lima
Se na assembleia ficou estabelecido que o síndico receberá remuneração, e ele, além da remuneração, se isenta de pagar a taxa, sem comunicar nem pedir autorização em assembleia, ele pode responder juridicamente por isso?
RESPOSTA DE JOÃO PAULO ROSSI PASCHOAL
Sim. A legislação aplicável ao assunto (arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil) nada diz sobre tal ponto, razão pela qual a possibilidade de remuneração do síndico depende do que prevê a convenção condominial expressamente a respeito.
O usual é que a convenção deixe a decisão a cargo da assembleia que eleger o síndico, como provavelmente é o caso concreto explanado.
Assim sendo, a remuneração do síndico consistirá exatamente no que for decidido pela assembleia que o eleger. Nem mais, nem menos e nem o diferente, sob pena de suas contas serem recusadas, ser destituído do cargo, bem como acionado judicialmente por perdas e danos.
Em síntese, o síndico deve fiel obediência aos limites fixados na convenção do condomínio e reforçados pela vontade democrática dos condôminos (art. 1.348, IV, do Código Civil).
Sem AVCB
Pergunta 5, de Max Fernando Pompeo
Quando o alvará do Corpo de Bombeiros está vencido de quem é a responsabilidade?
RESPOSTA DE JAQUES BUSHATSKY
O artigo 19 do Decreto Estadual 56819/11 (no caso de São Paulo) dispõe sobre a responsabilidade do proprietário do imóvel (ou do responsável pelo uso) pela manutenção das medidas de segurança contra incêndio em condições de utilização. A eles cabe providenciar o AVCB, ou renová-lo.
Problemas de manutenção
Pergunta 6, de Antonio Carlos Pereira
Meu questionamento, está centrado na questão de eu ter autorizado a instalação de um “Duto de AR, para captação de ar” acima da garagem (Para regularização e a obtenção AVCB) de um dos condôminos e este (proprietário da garagem) está reclamando de uma forma imperiosa.
Reforço que a instalação deste duto não ultrapassou, ou seja, reduziu o limites mínimo de altura de um veículo de porte médio, permitindo que o mesmo fique nos limites com folga de aproximadamente 30 cm de altura a seu favor
Reforço que a medida foi para benefício (dele inclusive) e, de todos os condôminos visto que o prédio está LEGAL com a obtenção do AVCB
RESPOSTA DE JOÃO PAULO ROSSI PASCHOAL
O caso pode ser enquadrado como um estrito cumprimento de dever legal por parte do síndico. Ou, ainda, exercício regular de um direito reconhecido. Não havia outro caminho a seguir, dada a imposição do Código Civil (art. 1.348, V) e da legislação estadual de segurança contra incêndios.
Portanto, a prática do síndico é tida como uma causa excludente de responsabilidade civil (art. 188, I, do Código Civil), inexistindo o dever de indenizar.
Por fim e como reforço do quanto acima foi dito, reiteradas decisões judiciais asseveram que o mero desgosto ou dissabor não ensejam indenização. Exemplo: TJSP – 8ª Câm. de Dir. Priv. – Ap. s/ rev. n. 601.986-4/5 – Mogi das Cruzes – Rel. Des. Caetano Lagrasta – j. 18/03/09.
Estabelecendo regras
Pergunta 7, de Carlos Veras
Quanto aos casos omissos na convenção e regulamento interno, o síndico pode estabelecer alguma regra. E se não cumprida, cabe a multa?
RESPOSTA DE JAQUES BUSHATSKY
Não, o síndico não pode “criar” regras novas de utilização. Se diz que o cargo de síndico é executivo, não “legislativo” e que somente as normas previstas na lei, na convenção, ou definidas em assembleia é que valerão.
Responsabilidades do ex-síndico
Pergunta 8, de Jerlei Saad
Onde finda a responsabilidade de um ex-síndico? Por exemplo: não ter fiscalizado pagamento de salários, FGTS, INSS, etc.. Agora, está havendo ação trabalhista com cobrança de todos estes itens. Porém ele não é mais sindico e sim sub-sindico.
RESPOSTA DE JOÃO PAULO ROSSI PASCHOAL
Cada síndico responde pelo período de mandato em que esteve na representação do condomínio. E o síndico só se liberta de tal responsabilidade quando suas contas são regularmente aprovadas pela assembleia geral de condôminos.
Do contrário, sua responsabilidade perdurará, podendo ser pressionado a resolver os assuntos pendentes em nova assembleia e/ou por meio de ação judicial.
Convenção desatualizada
Pergunta 9, de Rick Ferreira
A convenção do meu condomínio não foi atualizada. Isso gera alguma responsabilidade para o síndico?
RESPOSTA DE JAQUES BUSHATSKY
Não é obrigatório atualizar formalmente a convenção do condomínio para deixa-la coerente com o Código Civil de 2002. A explicação é simples e encontrada na Lei de Introdução ao Código Civil (Decreto-lei nº 4.657/42). Basicamente, as convenções antigas valerão, mas somente no que não contrariarem disposições de ordem pública (obrigatórias) constante no Código Civil.
Não por essa razão, mas pela desatualização perante a vida atual é que, entretanto, será conveniente reler cada convenção e, talvez, atualizá-la para enfrentar os problemas contemporâneos relativos ao sossego, a segurança, o trânsito de animais e assim por diante.
Reversão de justa causa
Pergunta 10, de Luciane Deister ·
Um síndico pode ser responsabilizado por má gestão por demitir um funcionário por justa causa. Sendo que o mesmo conseguiu reverter a justa causa na justiça?
RESPOSTA DE JOÃO PAULO ROSSI PASCHOAL
A gestão do pessoal do condomínio é típica atribuição do síndico (art. 1.348, II, do Código Civil), que pode contratar e dispensar os empregados do condomínio, bem como estabelecer as rotinas de trabalho e demais particularidades.
Por óbvio, ainda que o a matéria seja da sua competência, o síndico deverá pautar suas ações pelo prisma da utilidade e viabilidade econômica, sob pena de não ter suas contas aprovadas pela assembleia geral de condôminos ou, ainda, ser responsabilizado judicialmente pelos prejuízos decorrentes de má gestão.
Gasto maior que o previsto
Pergunta 11, de Olive Oliveira
O que acontece com uma obra aprovada ao surgirem imprevistos e que há necessidades de mudanças para corrigir? O correto é continuar os serviços ou parar?
RESPOSTA DE JAQUES BUSHATSKY
O prudente será suspender a obra, convocar uma assembleia extraordinária para informar sobre os imprevistos e deliberar a respeito das correções a serem feitas. Afinal, interesse e dinheiro são de todos!
Má gestão
Pergunta 12, de Eduardo Nunes Campos
Encargos financeiros suportados pelo condomínio por má administração do síndico podem ser cobrados na Justiça? E o pagamento de auditoria, quando não houve prestação de contas?
RESPOSTA DE JOÃO PAULO ROSSI PASCHOAL
Sim, podem ser cobrados. Desde que haja prova da má gestão perpetrada, bem como dos prejuízos daí decorrentes para a coletividade, o síndico pode ser instado a efetuar o ressarcimento, seja pelas vias extrajudiciais (notificação, realização de assembleia e mediação) ou por ação judicial (indenização).
Sobre a auditoria, o entendimento é que o Conselho Fiscal (art. 1.356 do Código Civil) já é o órgão auditor previsto pela lei para o cotidiano do condomínio.
A contratação de uma empresa de auditoria externa se justificaria apenas em casos realmente graves, posto que a repercussão econômica de tais serviços costuma ser grande e dependente de aprovação assemblear.
Por fim, sendo decidida a contratação da auditoria externa, aos condôminos caberá o custeio deste serviço, segundo o critério de divisão das despesas comuns (art. 1.336, I, do Código Civil).
Responsabilidade jurídica
Pergunta 13, de Gilmara Ferragui
Nosso síndico não leva nenhum problema jurídico para ninguém, nem para os conselheiros, não mostra os contratos nem para os conselheiros. Como agir?
RESPOSTA DE JAQUES BUSHATSKY
Sugere-se a convocação de uma assembleia para obter os esclarecimentos sobre problemas jurídicos do Condomínio, pois na letra da lei:
Art 1348. Compete ao síndico: III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio (…)”;
Síndico profissional
Pergunta 14, de Carlos Frederico
Quando é contratado um sindico profissional, como fica a questão de responsabilidade civil e criminal?
RESPOSTA DE JOÃO PAULO ROSSI PASCHOAL
As atribuições que a legislação estabelece para um síndico, mormente as previstas no art. 1.348 do Código Civil, são exatamente as mesmas, seja o síndico interno (condômino ou ocupante) ou estranho, vulgarmente tratado como “síndico profissional” pelo mercado. E o que a lei exige uma só formalidade para que alguém passe a ser síndico: ser eleito pela assembleia geral de condôminos, cujo registro documental é feito em ata (art. 1.347 do Código Civil).
Assim, um síndico interno ou um estranho, estão sujeitos potencialmente aos mesmos riscos e responsabilidades acaso não cumpram devidamente as normas aplicáveis. Portanto, como em todo órgão de funcionamento democrático, deve a massa eleitora – no caso a assembleia de condôminos – refletir bem sobre suas escolhas para evitar dissabores futuros.
Evitando processos
Pergunta 15, de Armando Marques da Silva
Quais precauções o síndico deverá tomar para evitar processos judiciais contra a sua pessoa e contra o condomínio?
RESPOSTA DE JAQUES BUSHATSKY
Basicamente, respeitar a lei, as decisões da assembleia, a lógica. O tema é tão extenso que o ideal será começar a estuda-lo.
Destituição do síndico
Pergunta 16, de Viviane Santana
Quem deve ingressar com a ação caso o sindico seja destituído por má gestão?
RESPOSTA DE JOÃO PAULO ROSSI PASCHOAL
Usualmente, quando é comprovada a má gestão, há a identificação de um prejuízo que atinge a todos os condôminos indistintamente, de modo que o próprio condomínio estará legitimado a processar seu antigo síndico em busca da reparação coletiva dos danos causados aos condôminos. Exemplo: TJSP – 31ª Câm. de Dir. Priv. – Apelação nº 1077413-44.2015.8.26.0100 – Capital – Rel. Des. Adilson de Araújo – julgado em 25/10/16.
Falsificação de atas
Pergunta 17, de Katia Kiwi
No caso de síndico se envolver em falsificação de textos em ata, aprovação sem quórum qualificado ou com assinatura de não-condômino sem procuração e adulteração de assinaturas em listas de presença, sobre quais as responsabilidades civis e criminais ele responderá?
RESPOSTA DE JAQUES BUSHATSKY
Basicamente, o ideal seria basear a responsabilização (desde que provadas as circunstâncias adequadamente) no Código Civil:
E, sob o aspecto criminal, sempre lembrada a necessidade de provar-se a acusação, poderia de ponto ser pesquisada a conduta sob o prisma, no Código Penal, da Falsidade ideológica:
Art. 299 – Omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia constar, ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante”
Fonte: SindicoNet
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